Falta de manutenção: um risco para o síndico

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Administrador deve manter os serviços em dia para garantir a segurança dos moradores e evitar processos civis, alerta advogado.

A responsabilidade civil do síndico decorre do instituído no art. 186 do Código Civil, que estabelece que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, encontrando sanção no art. 927: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Assim, a regra geral é a de que todas as omissões do síndico que importem na não realização de obras e serviços necessários, como as manutenções periódicas, que de alguma forma causem prejuízo a outrem, trazem por consequência a obrigação de reparação de danos patrimonial e moral na esfera cível.

Há também um fator fundamental a se considerar, de que a ausência de manutenção por parte do condomínio pode retirar dos fabricantes dos produtos a responsabilidade por eventuais falhas nesses que gerem danos aos condôminos, transferindo-a totalmente ao condomínio, e, em último caso, ao sindico.

“Também não devemos esquecer que a atuação negligente (deixar de fazer), imperita (fazer sem o devido acompanhamento técnico) ou imprudente (fazer de qualquer jeito) do síndico, pode levá-lo a responder criminalmente de forma culposa, em crimes que acarretem lesão corporal ou morte de condôminos ou terceiros”, explica o advogado Zulmar José Koerich Junior.

De acordo com o advogado, “será ainda mais grave se tendo conhecimento da necessidade de realização de manutenção necessária que previna danos à integridade física de terceiros e, assumindo o risco do resultado, não o fizer, sobrevindo lesão corporal ou morte de terceiro, poderá responder por lesão corporal ou homicídio doloso”.

De olho nos equipamentos
Confira os riscos e penalidades dos tópicos abaixo, conforme detalhou o advogado Zulmar Koerich:

Elevadores
Deve-se contratar uma empresa especializada, de conhecida confiabilidade nos serviços a serem prestados, sendo elemento indispensável a existência de engenheiro responsável, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia.Há necessidade de expedição, por parte da empresa de manutenção, tanto de Relatório de Inspeção Anual (RIA)quanto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) feita por profissional devidamente habilitado.

O síndico deve estar atento para as indicações de substituição de peças, solicitando a apresentação das que foram substituídas. Havendo a contratação desses serviços e sendo esses mal executados, cabe indenização no caso de haver prejuízos.

A título de exemplo, citamos o caso em que um condômino caiu de poço de elevador, vindo a falecer, após o zelador deixar de travar as portas. Neste caso, sucedeu-se a condenação pessoal da síndica por não promover a comunicação aos demais condôminos acerca das obras que estavam sendo realizadas.

Vistoria do Corpo de Bombeiros
Tanto os condomínios residenciais quanto os comerciais deverão obter do Corpo de Bombeiros o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). A periodicidade exigida varia de região para região: normalmente é anual, mas a consulta deve ser feita em cada município. Diversos elementos de prevenção de incêndios são analisados: extintores, mangueiras, placas de sinalização, alarmes etc., gozando o laudo expedido pelo Corpo de Bombeiros de presunção de veracidade.

Em caso de sinistro provocado ou ampliado pela ausência de manutenção do sistema de combate a incêndio, poderá a seguradora negar cobertura aos danos acontecidos, uma vez que essa não responde por um risco que não anuiu e que foram agravados pelo próprio segurado, de forma intencional ou não, não podendo o condomínio beneficiar-se da própria culpa.

Instalação de gás
Também deverão ser inspecionados tanto a central de gás como todos os ramais. A recomendação é que essa inspeção seja anual no caso da central onde estão localizados os medidores; e a cada três anos, nos ramais. Também deverá ser emitido laudo e recolhido ART.

Playground
Os brinquedos, móveis e demais objetos integrantes do playground devem estar de acordo com as regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), uma vez que estas retratam a regularidade técnica que garante segurança aos destinatários finais, no caso os condôminos, para seu uso regular. A ausência desses cuidados transfere ao condomínio e, em última análise, ao administrador, a garantia de segurança que se espera do uso desses objetos, bem como a responsabilidade no caso de danos causados por esta inobservação.

Para-raios
A NBR 5419 (Normas Brasileiras) foi atualizada em 2015, exigindo-se agora uma vistoria visual a cada seis meses, além da manutenção anual.Comprovada negligência por parte do síndico quanto à ausência de adequação às normas técnicas, que acabe por gerar ou maximizar danos oriundos de raios, a empresa de seguro poderá eximir-se da cobertura alegando riscos não contratados, recaindo a responsabilidade sobre o síndico.